住宅ローンが残っている場合の相続税は？債務控除されるかを事例別に解説

住宅ローンの残債がある家を相続する場合には、相続税はかかるのでしょうか。親族が亡くなったとき、住宅ローン返済中の家を相続することがあります。本記事では住宅ローンが残っている場合の相続税について説明します。

住宅ローンの残債がある不動産を相続したら相続税はどうなる？

相続が発生したときには、相続税がかかることがあります。まずは、相続税について基本的な内容を知っておきましょう。

基礎控除額を超える財産があれば相続税がかかる

相続税は、相続または遺贈によって財産を取得した人に課税される税金です。相続とは民法上の相続人（法定相続人）が財産を取得する場合、遺贈とは相続人に限らず遺言によって財産を取得する場合をいいます。ここでは分かりやすくするために、相続人が相続した場合で説明します。

どのような相続でも、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税がかかるのは、亡くなった人（被相続人）が残した財産が一定の金額を超える場合です。具体的には、相続財産が以下の計算式で算出される「基礎控除額」を超える場合に、相続財産を取得した全員に相続税がかかります。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば法定相続人が3人と仮定すると、基礎控除額は4,800万円です。相続財産が4,800万円を超えていれば、3人の相続人それぞれが、相続した金額に応じた相続税を納めなければなりません。

相続税は、期限までに相続税の申告・納税が必要です。相続税の申告・納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。

不動産は相続税の課税対象になる

亡くなった人が不動産を所有していた場合、不動産は相続税の課税対象になります。ただし、不動産があれば必ず相続税がかかるわけではありません。不動産を含む相続財産の金額が基礎控除額を超える場合に、相続税がかかります。

厳密には、相続財産のみが相続税の課税対象になるとはいえません。相続税を計算する際には、相続財産に加算しなければならない財産や、相続財産から差し引き（控除）できる財産があります。相続税の計算の基準となる相続財産の金額（課税価格の合計額）は、次の計算式で算出します。

相続財産の金額（課税価格の合計額） ＝本来の相続財産＋みなし相続財産＋生前贈与加算される財産＋相続時精算課税制度による贈与財産－非課税財産－債務・葬式費用

加算される財産のうち「みなし相続財産」とは主に生命保険金です。生命保険金は民法上の相続財産ではありませんが、被相続人の死亡により相続人が受け取るため、相続財産とみなされます。死亡前、一定期間内に生前贈与された財産、相続時精算課税制度で贈与された財産も、相続税の課税対象として加算されます。

控除できる財産の中の「非課税財産」とは、墓地や墓石、相続税申告前に寄付したお金などです。また、みなし相続財産である生命保険金のうち「500万円×法定相続人の数」は非課税扱いになるため、非課税財産として控除できます。住宅ローンやアパートローンの残債、未払いの税金などの「債務」も控除可能です。

上記のような加算、控除を行った後の「課税価格の合計額」が基礎控除額を超える場合に、相続人に相続税がかかることになります。

住宅ローンを債務控除できる場合がある

被相続人が住宅ローン返済中の不動産を残して亡くなった場合、相続人はプラスの財産である不動産と、マイナスの財産である住宅ローン債務の両方を引き継ぐのが原則です。不動産を相続するだけでも相続税が心配なところ、住宅ローンの負担まで引き継いでしまうことになれば、相続人としては落ち着かないでしょう。

しかし住宅ローンの残債は相続財産から控除可能です。これを債務控除といいます。債務控除をすれば課税価格の合計額が減り、相続税の負担が軽減されます。課税価格の合計額が基礎控除額を下回れば、相続税自体が課税されなくなることもあります。

なお、住宅ローンが債務控除の対象となるかは、生命保険の加入状況などによって変わります。そもそも、相続時には住宅ローンの残高がゼロになり、債務がなくなる場合もあるからです。

団体信用生命保険に加入している場合の相続税

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン返済中に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合に、住宅ローン残高に相当する金額の保険金が金融機関に支払われる保険です。住宅ローンを組むときに、団体信用生命保険への加入を求める金融機関は多くなっています。

住宅ローンの債務控除はなし

被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合、住宅ローンは保険金で完済になり、残高はゼロになります。相続人は住宅ローンを引き継ぐことはなく、不動産のみを相続します。相続の時点で住宅ローンは保険金により完済しているため、債務控除できるローンもありません。

親子リレーローンを組んでいる場合には子のみ、あるいは親子とも団信に加入していることが多いでしょう。親が団信に加入している場合、親が亡くなれば親の住宅ローンは完済になるため、債務控除の対象外です。

団体信用生命保険で住宅ローンが完済された場合、相続人は法務局で不動産の抵当権抹消登記の申請が必要です。住宅ローン完済後の手続きは、金融機関で積極的に行ってくれるわけではありません。そのため、登記申請を忘れないようにしましょう。抵当権抹消登記を申請する前に、相続登記の申請も必要です。

生命保険の非課税枠は使えない

被相続人の死亡をきっかけに相続人が生命保険金を受け取ることは、みなし相続財産として相続税の課税対象です。ただし、生命保険には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠があります。しかし、団体信用生命保険はみなし相続財産に該当しないため、生命保険の非課税枠は使えません。

団体信用生命保険の保険金は、金融機関が直接受け取ります。被相続人または相続人が受け取るものではないため、みなし相続財産とはなりません。

一般的な生命保険に加入している場合の相続税

住宅ローンを組む場合、金融機関によって団体信用生命保険への加入は任意です。団体信用生命保険への加入が必須でない場合、一般的な生命保険に加入して死亡時に備える人も多いでしょう。

住宅ローンが残れば債務控除可能

被相続人が一般的な生命保険に加入していた場合、住宅ローンは残ります。相続税の計算においては、死亡時の住宅ローンの残額を債務控除できます。

なお、相続人は受け取った保険金で住宅ローンを返済し、ローン残債を減らすことも可能です。相続税が高額になる場合には、受け取った生命保険金を納税資金として活用する方法もあります。

生命保険の非課税枠が使える

被相続人が一般的な生命保険に加入していた場合には、相続人が受け取った生命保険金はみなし相続財産として、相続税の課税対象となります。ただし、「500万円×法定相続人の数」という生命保険の非課税枠が使えるため、課税価格の合計額を減らせます。

たとえば法定相続人が4人で受け取った生命保険金が3,000万円と仮定した場合、2,000万円までは非課税財産となり、残りの1,000万円が課税対象になります。

生命保険未加入の場合の相続税

ここでは、被相続人が団体信用生命保険にも一般的な生命保険にも加入していなかった場合の相続税がどうなるかを説明します。

住宅ローンは債務控除できる

団体信用生命保険や生命保険に未加入の場合、被相続人が亡くなっても住宅ローン債務は残ります。死亡時に残っている住宅ローンの残額は、債務控除可能です。

住宅ローンが払えない場合の対処法

被相続人が団体信用生命保険に加入していなければ、不動産だけでなく住宅ローンも引き継いでしまいます。住宅ローンを相続しても、相続人が払えない場合もあるでしょう。

相続放棄をする

住宅ローンが払えない場合、不動産も不要であれば相続放棄をすることができます。相続放棄とは、相続人としての地位を放棄する手続きです。

相続放棄をすれば、相続人でなかったものとみなされるため、住宅ローンも不動産も引き継ぐことはありません。ただし、他の預貯金等の相続財産も一切相続できなくなるため注意してください。相続放棄をするには、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄申述書を提出する必要があります。

不動産を売却する

不動産の時価がローン残高を上回る場合には、不動産を売却してローンを返済するのも一つの方法です。なお、被相続人名義のまま不動産を売却することはできないため、相続登記をしてから不動産会社に相談しましょう。

不動産を手放したくない場合や、不動産を売却してもローン返済が困難な場合には、金融機関に相談するのがおすすめです。返済金額を見直してもらえないか、金融機関と交渉してみましょう。

不動産を購入したら相続税のことも考えておきましょう

この記事のまとめ

• 相続時に基礎控除額を超える財産があれば相続人に相続税がかかる
• 団体信用生命保険に加入している場合、住宅ローンは完済になり債務控除できない
• 一般の生命保険に加入している場合、住宅ローンは残るが残額分を債務控除でき、「500万円×法定相続人の数」という生命保険の非課税枠が使える
• 生命保険未加入の場合、住宅ローンは残るが残額分を債務控除できる
• 住宅ローンが払えない場合の対処法は、相続放棄をする、不動産を売却してローンを返済するなどがある

親族が不動産を残して亡くなった場合、相続人に負担が発生する場合があります。住宅ローン返済中に亡くなれば、ローンの債務控除により相続税の負担が抑えられるでしょう。団体信用生命保険に加入していれば、相続人にローンは残されません。

不動産を購入する際は、相続人が負担する税金やローンについても考えておきましょう。

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